Жилищная контрреволюция Минрегиона: соцжилье сменит аренда по рыночным ценам

14 сентября 2011 ТАТАРСТАН ПРИСТУПИЛ К ФОРМИРОВАНИЮ СОБСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ ПО РАЗВИТИЮ СЕГМЕНТА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ Глава минрегионразвития РФ Виктор Басаргин на экономическом форуме в Сочи предтавит новую стратегию развития жилищного строительства. Ключевая ее идея – формирование альтернативного сектора арендного и рентного жилья, на который приходилось бы около 30% всего жилищного рынка. Эксперты БИЗНЕС Online неоднозначно оценили инициативу федеральных властей. ЖИЛИЩНЫЙ АПОКАЛИПСИС К 2015 ГОДУ Замглавы минрегионразвития Илья Пономарев в понедельник озвучил революционную инициативу, которая предполагает активно развивать не социальное жилищное строительство, а арендное жилье. Министерство предлагает правительству и регионам не тратить 40 млрд. рублей в год на покупку социального жилья (без учета расходов Минобороны), а арендовать его. По подсчетам федерального министерства, рынок первичного приобретения жилья в России исчерпает себя к 2015 году, или, проще говоря, на рынке не останется людей, способных приобрести свою первую квартиру. Спрос будет в основном существовать за счет замещения уже существующего жилья, улучшения имеющихся жилищных условий. В подтверждение своей мысли Пономарев привел еще цифру: обеспеченность квартирами в России – одна из самых высоких в мире (85%). Также, по мнению Пономарева, в России существует дефицит пригодной земли для строительства, и здесь следует готовить новую территорию с инфраструктурой. "У нас идет отток населения из регионов и областные и региональные центры, что увеличивает и так высокую стоимость жилья. Нужно создавать среду, делая упор на малоэтажное строительство с учетом условий, которое дает город",- говорит представитель минрегиона. ПРИВАТИЗАЦИЯ КАК ОБЩЕСТВЕННОЕ ЗЛО Помимо исчерпания спроса среди других причин отказа от строительства социального жилья федеральные власти называют и то, что примерно 40 процентов населения не способны нести бремя собственности. Поэтому в минрегионе прогнозируют, что в определенный момент в стране активно начнется деприватизация. В особенности если будут пересмотрены в сторону повышения ставки налога на недвижимость. Говоря о стоимости аренды, Пономарев заявил, что оно должна быть дешевле, чем выплаты по ипотеке и дешевле аренды у частных лиц, но несколько дороже, чем социальное жилье. По подсчетам минрегиона, средняя месячная цена аренды квартиры в доходном доме на уровне 10 тыс. рублей для Урала и Поволжье по карману многим семьям. «В Казани среднемесячная аренда однокомнатной квартиры как раз и варьируется в районе 10 тыс. рублей. Поэтому здесь я особо не вижу социальной составляющей. Я понимаю, если бы ежемесячная аренда была в районе 2-3 тыс. рублей. По сути, это возвращение к советской модели, когда люди не владели квартирами, но платили коммуналку и за аренду. Но тогда муниципалитету платили копейки. Сейчас же государство само выходит на рынок и становится игроком», - считает глава ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов. КОРПОРАТИВНАЯ АРЕНДА ОТ «АММОНИЯ» И «АЛНАС» Предлагается также активно развивать сегмент аренды с опорой на крупный бизнес. "Мы видим будущее в создании рынка доходного жилья и интерес корпоративных финансов от крупных монополистов к этому сегменту, для реализации собственной кадровой политики",- заявил Пономарев. В качестве примера корпораций, готовых централизованно арендовать жилье для сотрудников, чиновник привел Челябинский трубопрокатный завод (ЧТПЗ). Напомним, что в начале августа в Альметьевске былзаложен первый камень в основание двух домов в микрорайоне «Алсу» для работников завода «Алнас», который контролирует ЧТПЗ. По словам собственника ЧТПЗ Андрея Комарова, квартиры будут предоставлены по социальному найму тем молодым сотрудникам, которые пока не могут сами обеспечить себя жилплощадью, а через 5 лет (на это время предоставляется жилье), вероятно, таковая возможность у них появится. Как рассказали БИЗНЕС Online в пресс-службе минстроя РТ, другой пример строительства арендного жилья есть в Менделеевске. Здесь Госжилфонд строит дома для работников возводящегося завода «Аммоний». «Также сейчас в министерстве начинается разработка собственной жилищной программы по развитию рынка арендного жилья», - поясняют в Минстрое РТ. И СЕМИН ВПЕРЕДИ Помимо корпоративного сегмента пионером строительства доходных домов в сегменте для физических лиц стал еще один татарстанец – владелец группы ASG Алексей Семин. Причем, потренироваться бывший главный банкротчик Татарстана решил сразу на Москве. Было объявлено о запуске в российской столице проекта строительства комплекса доходных домов "Рублево-Мякинино" с заявленной стоимостью 2 млрд. рублей. В конце 2010 года группа завершила работы по возведению первой очереди проекта - клубного поселка из финских коттеджей, который сейчас введен в эксплуатацию. Арендные ставки варьируются здесь от 30-90 тыс. рублей до 210-230 тыс. рублей в месяц. Как заявлял гендиректор УК «АС менеджмент» (управляет активами Семина) Роберт Хайруллин, компания планирует в Казани в районе улицы Павлюхина строительство многофункционального комплекса общей площадью 112 тыс. кв. м. «Площадь жилых помещений, которые планируется предлагать в долгосрочную аренду, должна составить чуть более 60 тыс. кв. м. Комплекс ориентирован на проживание молодых квалифицированных специалистов со средним уровнем дохода", - заявлял в СМИ топ-менеджер. Правда, есть одно «но»: проект за отсутствие должной придомовой и транспортной инфраструктуры раскритиковал президент РТ Рустам Минниханов. АРЕНДА КАК СПАСЕНИЕ СОЦИПОТЕКИ? Нужно отметить, что в последнее время соципотека - татарстанское ноу-хау - переживает не самые лучшие времена. С одной стороны, программа уже выдыхается в районах (главы жалуются, что на селе и в маленьких городах все меньше и меньше число людей, способных платить за квадратный метр социального жилья даже по цене 25-26 тыс. рублей за кв.м), а с другой стороны в Казани отмечается социальное напряжение из-за дефицита квартир. К тому же президентом (видимо, не без влияния коммерческих банков) было принято решение, чтобы не ломать рынок и развивать коммерческую ипотеку, вводить в год не более 10-11 тысяч социальных квартир. Одним из выходов из этой ситуации было предложен выход ГЖФ на свободный рынок. «В частности, предполагается, что, кроме строительства домов, по программе социальной ипотеки он станет возводить жилье экономкласса для свободной реализации на рынке. Планируем, что цена на него будет ниже рыночной, а приобрести такие квартиры люди смогут в рассрочку», - заявил глава республики. Вместе с этим тема арендного жилья неоднократно озвучивалась министром строительства Ирек Файзуллиным, и находила поддержку у Минниханова. Есть она и в татарстанской жилищной программ до 2015 года. Теперь осталось узнать, на каких условиях будут работать татарстанские доходные дома. Как пояснили в минстрое, условия аренды квартир, строящемся ГЖФ для работников «Аммония» будут определять само предприятие в ходе переговоров с балансодержателем. Кстати, отдельно в программе до 2015 года оговаривается запуск соцнайма «для семей, не имеющих никакой возможности исходя из своих доходов улучшить жилищные условия». Планируется, что для тех, кто состоит на учете на улучшение жилищных условий, но не может стать участниками ипотечных программ смогут переселится в маневренный фонд, который будет формироваться в пределе 5-процентной доли от объемов ввода жилья по социальной ипотеке. Арслан Минвалеев Надежда Замалиева Комментарии Айрат Хабибуллин - директора АН "Домус" - То, что в условиях перманентного кризиса рынок первичного приобретения жилья исчерпает себя, уже очевидно. Но в том, что это произойдет именно к 2015 году, есть сомнения. Что касается идеи развитие рынка арендного жилья, то она выглядит разумной. К тому же в нашей республике есть похожий аналог. Сначала это была программа ликвидации ветхого жилья, а потом социальная ипотека. Поэтому программа рентного жилья – это скорее актуально для других регионов. Что же касается акцента на малоэтажное строительство, то и здесь все упирается в два фактора - инвестиции в инфраструктуру и психологический фактор. Переселить в индивидуальные дома предстоит горожан, а горожане, как известно, уже привыкли к определенному уровню комфорта. Худо-бедно, но о состоянии жилого фонда заботятся управляющие компании, а за инфраструктурой следят муниципальные службы. К тому же нужно просчитать, сколько будет стоить эксплуатация малоэтажного жилого фонда по сравнению с многоэтажками. Рустем Юнусов - директор строительной компании ООО «Фарус»: - В царской России, когда были доходные дома, подобный опыт уже вводился. Сегодня в этот сегмент пойдут только те компании, у который уже есть большие деньги. Всем строителям нужны оборотные средства, так как стройка дело длительное и дорогое. А у арендных домов окупаемость будет минимум десять-пятнадцать лет. Идея, как вложение, денег неплохо, но пока, как строитель говорю, это будет дорого. Адель Хасбиуллин - директор агентства недвижимости «Мегалит»: - Одно дело, если финансировать это будет государство, другое дело бизнес и жители. Доходность от аренды в целом не очень высокая. Если мы говорим даже об аренде квартиры, то это десять тысяч где-то и минимальный набор мебели. Из этой суммы вычитается налог и коммунальные услуги, что же тогда останется? Очень мало. С другой стороны, в аренду брать удобно, так как не нужно больших вложений. В Москве и Санкт-Петербурге многие бизнесмены снимают квартиру, так как дешевле за 100-150 тысяч снять квартиру, чем платить за нее 15 миллионов. Но мне кажется, что мы пока не очень к этому готовы. Для россиян это деньги в никуда. В квартире же хочется что-то дополнить, улучшить, усовершенствовать для себя, а не для кого-то. И если я занимаюсь арендой, где гарантия того, что не сменится собственник, не станет банкротом, в конце концов? А мои квартиранты на улице что ли останутся, если жилье пойдет с молотка? Пока мне эта идея непонятна. Хотя проект в целом долгосрочный. Даже возьмем отделку: в офисах она простая, а в квартиру же надо вкладываться. Посмотрим, каковы будут результаты этой инициативы. http://www.business-gazeta.ru/article/46525/19/ http://creativecommons.org/licenses/by/3.0/legalcode