Альтернативные инвестиции в Великобритании: от парковок до мест на кладбище

29 Марта 2016





Недвижимость Великобритании по инвестиционной привлекательности нередко сравнивают с облигациями. Условно этот рынок сейчас можно разделить на классическую недвижимость и альтернативную инвестиционную недвижимость.

К первому типу относится жилая недвижимость для себя или сдачи в аренду, а также классическая коммерческая недвижимость (офисы, магазины и т.д.). Такие объекты являются «лицом» британского рынка недвижимости – подобные владения (на фоне своей далеко не маленькой цены) всегда ассоциируются с высоким доходом и положением в обществе.

Классическая недвижимость обладает наибольшим ростом капитала и ликвидностью, однако доход от сдачи в аренду невысок. Так, для жилой недвижимости в Лондоне это 3-4%, за пределами Лондона – до 5-6%. Доходность коммерческой недвижимости достигает 5-7%.

При этом порог входа на рынок классической недвижимости Великобритании довольно высокий. В связи с этим среди инвесторов появился спрос на недорогие объекты инвестиционной недвижимости с высокой арендной доходностью.

Banks.eu рассказывает о том, куда инвесторы, интересующиеся Великобританией, но не имеющие достаточно денег на домик в центре Лондона, могут выгодно вложить свои средства.


Альтернативные инвестиции

Сегодня на британском рынке появилось множество новых видов недвижимости – например, студенческая недвижимость, номера в отелях, складские помещения, парковочные места и так далее. Все эти инвестиционные активы выглядят особо привлекательно для начинающего инвестора, который не имеет возможностей для крупных вложений.

Они высокодоходны – от 7% до 11% в год, а порог входа в некоторых случаях составляет всего 10 тыс. фунтов стерлингов (за парковочное место, к примеру). Цены на студенческие апартаменты и отельные комнаты колеблются от 40 тыс. фунтов до 100 тыс. фунтов за пределами столицы.


1. Парковочные места

Каждый день на улицах Великобритании паркуется более 29 млн машин, и прогнозируется, что в течение 20 лет эта цифра вырастет еще на 4 млн.

Неудивительно, что парковочные места завоевали большую популярность среди инвесторов. Самые «крошечные» по стоимости, они тем не менее обладают высокой доходностью (около 8-10%). Обычно предложения от застройщиков включают полный пакет обслуживания, часто гарантии арендного дохода, а иногда и стратегию выхода – обратной покупки актива застройщиком в обусловленный период с заранее оговоренным ростом капитала.



Сегодня парковочные места можно купить как в Лондоне, так и за его пределами, но наиболее выгодные и «простые» для инвестора предложения обычно находятся за пределами столицы – там выше арендный доход, ниже цена и уже подготовленные hands free проекты.

Из самых интересных предложений, которые встречаются в последнее время — парковочные места возле футбольных клубов, новостроек и даже аэропортов.



Стоимость данного актива зависит от местности. Например, место возле футбольного клуба в Манчестере стоит 9,995 тыс. фунтов, а на парковке аэропорта Гатвик – уже 25 тыс. фунтов. В центральной зоне Лондона цена достигает 50 – 100 тыс. фунтов, что равноценно небольшой квартире-студии в других городах или роскошным студенческим апартаментам.

Кроме высокого уровня арендного дохода следует учитывать, что сама недвижимость с течением времени растет в цене. Часто застройщики предлагают инвесторам возможность выкупа объекта через 5 или более лет за 110-120% начальной стоимости.


2. Студенческая недвижимость

Студенческая недвижимость представляет собой небольшие и недорогие по стоимости квартиры-студии вблизи учебных заведений в городах с высоким показателем студенческого населения. Здесь можно купить блок апартаментов, студенческие квартиры или просто ограничиться одной студенческой студией. Сегодня компании-застройщики активно возводят новые студенческие городки, блоки квартир, а также перестраивают уже готовые здания под студенческое жилье.



Стоимость одной единицы такой недвижимости колеблется от 40 тыс. до 100 тыс. фунтов. Разница в цене зависит от типа: это могут быть квартиры-студии в новых домах, просто студенческие апартаменты (современно оборудованная комната с душем и туалетом, но при этом кухня и зона отдыха общие) или улучшенные студенческие апартаменты (более комфортабельные, площадь комнаты больше).

Также влияет на цену год постройки здания и его географическое положение.



Доходность студенческой недвижимости составляет от 7% до 10% в год. Рост капитала может варьироваться – если объект рабочий и приносит обещанную доходность, то показатель может составить 3-9% в год.

Основным преимуществом инвестирования в студенческую недвижимость в Британии является цена входа на рынок, которая по сравнению с другими типами недвижимости невелика и доступна многим инвесторам.



Процесс покупки недвижимости прост, так как приобрести апартаменты можно удаленно. При этом доход от сдачи в аренду сравнительно недорогого жилья превышает доход от аренды дорогой недвижимости во многих районах страны.


3. Отельные апартаменты

Такие объекты имеют схожие характеристики со студенческой недвижимостью (доходность и гарантии аналогичные). Однако важно обращать внимание на управляющую компанию отеля – это послужит гарантией наполненности номеров и ликвидности при продаже.




4. «Призрачные» инвестиции в места на кладбище

Cemetery plot, что на русский язык переводится как «место на кладбище», действительно представляет собой форму недвижимости, потому что обладает всеми необходимыми характеристиками: построено для специального назначения, на него выписываются права собственности, оно подлежит сделкам купли-продажи, а также часто обладает правом freehold – т.е. правом владения землей.

Последнее в Великобритании, где каждый сантиметр земли на вес золота, является огромным преимуществом, потому что британские квартиры, например, в большинстве случаев находятся в категории leasehold, т.е. долгосрочной аренды на землю.



Стоимость места на кладбище зависит от расположения – например, на юго-востоке Лондона продают места на кладбище, строительство которого завершится в 2017 году, всего за 6,150 тыс. фунтов с дисконтом в 10%, а в Бирмингеме подобное место можно приобрести за 800 фунтов.

Стоит отметить, что в Лондоне и других крупных городах наблюдается дефицит мест такого назначения. Так, по прогнозам экспертов, к 2030 году на территории Лондона не останется доступного пространства для погребения.

Кроме того, многие англичане заранее бронируют или покупают данную «недвижимость» для себя или родственников.

По традиции в Британии бюро ритуальных услуг – это весьма веселое с виду заведение с жизнерадостными семейными фотографиями на витринах, предлагающее услуги «ритуального планирования» — сюда жители страны обращаются еще в молодости, чтобы заранее распределить бюджет.

И все бы хорошо, если бы у этого актива была рыночная ликвидность – пока что в этом отношении имеются проблемы. Поэтому эксперт Banks.eu, руководитель компании LondonfoRus Полина Филатова советует воздержаться от предложений такого с виду привлекательного по цене и назначению актива.

По ее словам, лучше немного подождать развития этой ниши.

А для тех, кому все же интересны небольшие по сумме инвестиции в недвижимость Великобритании, специалист рекомендует рассмотреть вложения в парковочные места и студенческие апартаменты.
Источник: Banks.eu
http://banks.eu/news/info/2864/
http://creativecommons.org/licenses/by/3.0/legalcode